24년 자본시장법 개정,
이제 곧 STO가 현실화 됩니다토큰증권 발행으로 중소형 부동산도 새로운 유동화의 길이 열립니다

혁신금융서비스를 통한 조각투자 플랫폼은 조각투자 사업자가 투자상품의 소싱-분석-증권발행-유통 및 마케팅의 모든 과정을 담당합니다. 따라서 규모가 영세하고 투자상품이 다양하지 못했던 단점이 있었습니다. 법제화 된 STO는 발행과 유통이 분리되어 각 시장에 특화되어 있는 전문업체를 통해 진행되므로 다양한 상품을 출시하고 유통시장을 확장할 수 있습니다. 밸류맵은 소싱-발행 전문 회사로서 발행인의 부동산 상품이 성공적으로 유동화 될 수 있도록 지원하는 전문 플랫폼입니다.

다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자한다는 점은 동일한 개념입니다. 다만, 리츠는 주로 대형 우량자산 중심 및 기관투자자 중심이라면, STO는 주로 소액투자 중심이고 발행인 입장에서도 보다 다양한 자산을 발행 할 수 있는 가능성이 높습니다. 또한, STO는 자본시장법의 규율을 받아 발행되는 증권이고, 리츠는 부동산투자회사법에 근거에 운영되는 부동산투자회사라는 개념차이가 있습니다. 각 상품은 요건 및 공모, 투자대상 등에서 차이가 있습니다.

발행인이 원한다고 모든 부동산이 토큰증권으로 유동화 되지는 않습니다. 비금전신탁 수익증권과 투자계약증권의 발행요건에 충족하는 경우에만 가능하며 가장 중요한 것은 다수의 투자자들을 보호하기 위한 안정적인 현금흐름을 갖추고 있느냐 입니다.

투자계약증권의 요건에 해당된다면 가능 할 수 있습니다. 

전통적인 방식으로 시장에 매매하는 경우 주로 중개수수료 등의 비용이 발생합니다. 반면, STO 발행으로 유동화를 할 경우 증권의 종류에 따라 차이가 있으나 일반적으로 신탁보수(관리, 처분 등) 및 발행 성공보수, 컨설팅 비용(분석, 밸류에이션, 상품화)  등이 발생할 것으로 예상됩니다. 발행인 입장에서 매각(유동화)의 가능성, 비용, 금액, 세금 등을 종합 고려하여 판단 할 수 있습니다.

자본시장법(제4조 제6항)상 투자계약증권은 투자자와 타인간의  공동사업에 주로 투자하고 주로 타인이 수행한 공동사업의 결과에 따른 손익을 귀속받는 계약상의 권리가 표시된 것이라 정의하고 있습니다. 반면, 종전 펀드 등 금전 재산에 대한 수익증권 외 부동산이나 저작권 등 비금전 기반 수익증권을 비금전신탁 수익증권이라 하며, 주로 부동산 신탁사에 의해 발행됩니다.